2018太仓楼市三大问 二手房价格还能坚挺吗

太仓看房网小编 | 2018/1/8 8:13:44 来源:太仓看房网
核心概要:2017年注定是一个让所有买房人铭记的一年!承受2015-2016年房价翻倍疯长之痛,多少人遗憾,多少人欢喜。遭遇“史上最严厉房地产调控”,房价掉头向下,宇宙中心北京等一线城市打破“房子永远不会跌”神话。多少人悔恨,多少人无奈…2018年,房价是否还会继续下跌?我们应不应该买房?

2017年注定是一个让所有买房人铭记的一年!承受2015-2016年房价翻倍疯长之痛,多少人遗憾,多少人欢喜。遭遇“史上最严厉房地产调控”,房价掉头向下,宇宙中心北京等一线城市打破“房子永远不会跌”神话。多少人悔恨,多少人无奈…2018年,房价是否还会继续下跌我们应不应该买房


重要指标:房价

从历史数据看,2001年以来,商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升,从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。

随后在2005-2006年的房地产调控影响下,上涨趋势得到遏制,但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下,2008年成交均价曾一度微幅下跌。

但是2009年在救市政策的拉动下,成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来,成交均价涨幅再次受到压制,增幅均低于年度平均值。2010-2013年,房价增速基本稳定,保持在7%左右。

2014年受行业调整及楼市库存压力较大的影响,房价增速明显回落,仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下,房价增长稳定,同比涨幅回升到7%以上。2016年,楼市继续回暖,房价增速进一步回升,创近7年最高。

2017年1-11月份,全国商品房成交均价7879元/平方米,同比增长4.4%。主要原因一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限,另一方面近期三四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。

从国家统计局公布的70城房价指数来看,对全国70个城市进行一二三线城市分类,可以看出三类城市的房价环比增幅走势基本一致,即在2016年快速上涨后出现了快速回落,走势趋于平稳。

一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批,上涨动能枯竭,步入下跌通道,已连续4月环比负增长。

二线城市中,部分热点城市过热的楼市已经降温,楼市基本稳定。

三线城市此前由于政策总体宽松和去库存等利好,房价环比增幅超过一线城市和二线城市,但是目前有趋稳趋势,增幅保持在较为合理的范围。

预计2018年成交均价上涨3%

至于大家所关心的2018年房价走势,预计全国商品房成交均价同比上涨3%左右。

主要原因:

一是、2018年限价因素仍然存在,抑制热点城市的房价涨幅。

二是、从近几年房价增长趋势看,整体呈现惯性上涨态势,房价粘性较强,由于2017年多数城市房价基期值不算高,因此2018年全年仍将呈现上涨态势。

三是、由于价格变化滞后于成交量,预计2018年楼市入冬,情况类似2014年,成交量下跌的同时价格继续上涨,但涨幅有所收窄。

环比增幅5月前后由正转负

2018年全国70个大中城市房价,预计一季度市场会逐渐降温,房价环比增幅会持续收窄。而到了2018年5月前后,房价指数环比增幅将由正转负,也即出现短周期性质的下跌拐点。

受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响,预计70城房价同比增幅将在2018年停留在下行通道,预计到2018年10月前后或将从正增长转变为负增长。

我们该去哪里买房

本轮调控新出现的“限售”政策很有意思:短期看,就是今年买的房子未来两三年不让卖了,可以有效打压短线的投资需求,控制房价上涨的预期。

但从长期来看,它控制的是近几年的二手房供应——上市交易的二手房源在未来几年将因为“限售”政策而极大减少。

很多原本新房供应紧缺城市的土地大量放出,这些土地大部分都位于已经进行产业布局的郊区。一方面是因为市区拆迁成本太高,另一方面也是为了发展卫星城,实现部分郊区的城市化。

背后的信号非常明显:大家不要在市区里面买二手房了,快来这些能够快速进行产业布局和基础建设的郊区买新房吧,一起把这里的郊区城市化搞起来!

与此同时,响应“房地产调控长效机制”、“房子是用来住的,不是用来炒的”出台的或即将出台的一系列土地、金融、税收政策,很有可能极大削弱房子的投资属性,让房子真正成为一个消费品而非投资品。

一方面,郊区城市化削弱房产占有资源的稀缺性,进而削弱投资属性;另一方面,长效调控抑制房产领域的投资行为,进而让真正有需要的人有房可购,让房子回归居住属性。

相辅相成,天衣无缝。

这一搭配带来的郊区城市化也完全符合国家的利益:大量的基础设施升级和产业升级,将有效拉动经济,这是治疗当前经济增速放缓的一剂妙药。

但不容忽视的一点是:郊区城市化也是分阶段的。

虽然长期来看核心城市的郊区是值得买的,但区域之间的差异性还是显而易见的,因为有些区域可能5年内就有产业布局,而另外一些区域可能要20年甚至更长。

基于房屋的居住舒适度和价格增长潜力,我们并不建议大家选择短期内没有明确产业规划的郊区,比如环京的部分区域。

通过以上的梳理分析,能够进行快速的产业布局和基础建设的郊区,其价格增长的潜力要大于成熟的市中心,但对于缺乏产业规划和基础建设的郊区,反而不要在市场好的时候盲目追涨,因为没有底层城市化引擎保障,或许长期是好的。但是短期尤其是市场过热后的短期肯定又是领跌。

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